Оформление излишек земли

Найти

Новые предложения

О, сколько, друг, открытий чудных готовит «загородка» нам...

На днях делали экспертное заключение по различного рода рискам приобретения земельного участка, находящегося на Рублево-Успенском шоссе ( о сути - см. мою публикацию «Приобретение и оценка загородной недвижимости как задача многофакторного анализа»).

Честно говоря, был удивлен, что у участка стоимостью в две среднестатистические московские квартиры нет межевания. Причем, это была осознаная позиция продавца: «Таких участков здесь много, и продавать так можно...». Кто бы спорил, продавать так можно, если хочется «не догнать, а согреться», а вот покупать — это вряд ли. На самом деле, «таких участков» - единицы.

Межевание поселка по внешним признакам сделано качественно: улицы без индивидуальных выступов, нет ни наложений границ, ни черезполосицы, ни вклиниваний. Свободное место для размещения рассматриваемого участка, предположительно - и соседского (отложенная проверка) — имеется. В системе нумерации участков в поселке используются римские цифры, что довольно специфично, и маловероятно, что в черте населенного пункта с 500 домами будет что-то подобное. Место расположения участка по представленным фотографиям соответствуют системе нумерации (иные документы на данном этапе проверки получены не были). В первом приближении, примерно на 95% есть увереность, что мы знаем, где располагается продаваемый участок, и в будущем не возникнет проблем с его межеванием. Причем, сюда включаются такие огрехи в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах, как несоответствие категории земли и разрешенного использования - заявленным, несовпадение кадастрового квартала по свидетельству - кадастровому кварталу по фактическому расположению участка. Кто в теме, тот знает, есть здесь риски или нет, и как это проверить. В оставшиеся 5% непреодолимых или труднопреодолимых рисков входит, например: нежелание соседей подписать акт согласования границ, некорректно сделанное соседями межевание в интервале времени от сделки до межевания этого участка, невозможность получить выкопировку из генерального плана, стремление какого-нибуть безответственного лица заработать копеечку по-легкому, оказав «услугу» покупателю участка. Таким образом, мы не будем рекомендовать данный участок к покупке без установления его границ в государственном кадастре недвижимости. Если дело дойдет до покупки именно этого участка, надеемся на понимание собственника.

Еще несколько штрихов по данному объекту. Поселок рекламируется как элитный. Да, все здесь дорого, но по генплану поселения предусматривается только минимальная инфраструктура. Даже до ближайшего продовольственного магазина проще доехать на машине, чем дойти пешком. В рекламе на множестве специализированных площадок поселок «охраняемый, с контролируемым въездом, с видеонаблюдением». На самом деле, последний шлагбаум демонтирован осенью прошлого года, охраны и видеонаблюдения и не было. В качестве достоинств заявлены также сосновый лес и река- Москва. Островки доступного леса есть, но в основном лес- за заборами частных усадеб или правительственной резиденции Горки-9. А чтобы попасть на берег Москва-реки (не сейчас, а в будущем) придется делать большой круг до единственного прохода, вся остальная территория, практически до береговой полосы, передана в частную собственность. Земли общего пользования поселка по решению местной администрации, поддержанному судами двух инстанций, изъяты у юридического лица, действующего на территории поселка, и переданы в муниципалитет. Тем самым справедливое замечание юристов, что юридическое лицо не должно иметь протяженности в пространстве, реализовано. В практическом плане это означает, что состоятельные собственники недвижимости в поселке, не являющиеся членом упомянутого юридического лица ( а таких много), не хотят, чтобы с них собирали взносы. Это перевешивает. А безопасность места без обнесения общим забором, вероятно, обеспечивается близостью правительственной резиденции и других охраняемых владений. Кроме того, выявлено, что трансформаторная подстанция поселка не имеет резервов для дополнительных подключений, энергоснабжение новых потребителей должно производиться по индивидуальным проектам. К хорошему относится, что поселок не входит в территории с особыми условиями использования в части охранных (санитарно-защитных) зон промышленных и коммунальных объектов, источников питьевого водоснабжения, инженерных сетей, памятников культуры, археологии, природных объектов, транзитных экологических территорий, зон поражения при техногенных авариях и т.д. Однако является приэродномной территорией московского аэропорта, необходимо предварительное согласование строительства индивидуального жилого дома с Росавиацией, которое стали требовать в последнее время.

В целом, глаз да глаз нужен.

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию Агентства недвижимости "Истра-Город", 06 февраля 2018 г.

Предложение Счетной палаты РФ от 12 декабря 2017 г. - «ускорить проведение во всех населенных пунктах страны комплексных кадастровых работ” ( далее - ККР) /1/ позволило сделать предположение, что в финансировании этих работ произошли кардинальные изменения. В моей публикации «Комплексные кадастрвые работы обрезали под корень», /2/ упоминалось, что предусмотренный на 2017 год 1 млрд рублей на ККР- на порядок меньше реальной потребности. Однако, в действительности оказалось, что и от этих недостаточных средств выделена только одна двадцатая часть. В соответствии с действующей редакцией Федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2020 годы» (п. 25 Приложения 3) на 2017 год предусматривается финансирование в объеме 58,14 млн. руб., в том числе субсидии из федерального бюджета — 50 млн. руб, на 2018 г.— ровно вдвое больше.

 В 2017 г. по соглашениям /3/,/4/,/5/с Росреестром, являющимся распорядителем федеральных субсидий, ККР производились в трех субъектах: Астраханской области (АО), Белгородской области (БО) и Республике Тыва (РТ). Основные параметры ККР в этих субъектах на 2017 год следующие.

 Объем финансирования в АО/ БО/ РТ всего, млн. руб.: 4,988095/9,642/40, в том числе средств федеральной субсидии: 4,19/7,81/38.

.Планируемое количество объектов, сведения о которых по результатам ККР будут включены в карты-планы территории, в том числе сведения о границах которых установлены, учтены, по которым исправлены реестровые ошибки в сведениях ЕГРН, а также образованных объектов недвижимости в АО, БО, РТ, единиц: 830/2165/6666.

 Тогда, с учетом данных двух предыдущих абзацев, затраты на внесение в кадастр недвижимости (уточнение, исправление сведений) одного объекта (далее будет показано, что это земельные участки) составляют в АО, БО, РТ, руб.: 6010/4454/6001. Как видим, затраты на учет одного объекта большие, особенно принимая во внимание массовый характер работ, а также, что не все объекты являются новыми, ранее не стоявшими на кадастровом учете, с которых не уплачивались налоги.

 Рассмотрим более подробно ККР в Астраханской области. В соответствии с извещением /6/ о проведении ККР работы производились в шести кадастровых кварталах: 30:12:022015 (c/т «Труд»), 30:12:022025 (с/т «Надежда»), 30:12:022059 (с/т «Росинка»), 30:12:042016 (с/т «Судокорпусник-3»), 30:12:042017 (с/т «Судокорпусник-4», 30:12:042025 (c/т «Весна»), 30:08:110106 (г. Астрахань, ул. Проточная). В пяти из шести упомянутых садовых товариществах произведено полное межевание земель. Количество застроенных участков в товариществах невелико — от 5 до 30%. По-видимому, отбор кадастровых кварталов производился по наивысшему достигаемому эффекту дополнительного сбора налогов и/или простоты выполнения работ в малоосвоенных товариществах. Несмотря на то, что одной из целей ККР заявляется учет всех имеющихся на участках строений, в данных пяти товариществах, а также на ул. Проточная, по результатам выборочного изучения, ни одно строение не поставлено на кадастровый учет в результате ККР. В товариществе «Судокорпусник-4», организованном в 90-е годы, ККР не произведены. Судя по космическим снимкам Публичной кадастровой карты, в этом товариществе часть участков используется под огороды, нет ни индивидуальных, ни общего ограждения, ни на одном из примерно ста участков товарищества нет строений, кадастровый учет (без межевания) по-прежнему осуществлен только у 3-х участков. В кадастровом квартале товарищества «Росинка» «попали» 5 участков без межевания из с/т «Россия» и «Яблонька». На ул. Проточной примерно у 10% участков после ККР границы не установлены.

Выводы

  1. В результате ККР 2017 г. произведено уточнение сведений и установление границ 9661 участка, что составляет 0,00016 % от всех учтенных в кадастре недвижимости земельных участков. Объем финансирования ФЦП до 2020 г. позволит уточнить сведения о примерно 120 тыс. участков, что составит ок. 0,2 % всех учтенных в РФ участков и равняется среднему количеству участков в одном муниципальном районе Московской области.
  2. При комплексных кадастровых работах, что следует из выборочного изучения кварталов ККР, не удается производить учет строений, находящихся на участках. Можно предположить, что причинами данной ситуации могут являться, например, нежелание собственников обеспечивать доступ кадастровых инженеров в строения, отсутствие собственников на участках в период проведения работ, более высокой трудоемкостью обследования строений, включающих координирование как внешнего контура строений, так и составление поэтажных планов, а также объективно большей важностью установления границ участка, чем строений, поскольку строения могут рассматриваться как улучшения участков. Скорее всего, такая задача может решаться при ККР, но реально не ставится как трудно выполнимая.
  3. Для ККР субъекты отбирают мало застроенные территории, с большим количеством участков, не стоящих на кадастровом учете. Это дает наибольший эффект от дополнительных налогов, но не отвечает главному интересу большинства собственников — исправлению миллионов ошибок, ранее допущенных при межеваниях, которые не позволяют описать границы участков иным собственникам с приемлемыми затратами, исключающими дорогостоящие судебные процессы.
  4. Экономическая эффективность ККР крайне низка. С учетом введенного Президентом Путиным «6-соточного» налогового вычета по земельному налогу для пенсионеров, срок окупаемости ККР налогом по предельной ставке будет не меньше 10-15 лет (см., например, /3/, /6/ для Астрахани).
  5. Реалистичное представление о возможностях федерального и региональных бюджетов на финансирование ККР позволяет сделать вывод, что данный способ лобового решения проблемы некачественного земельного кадастра не поможет собственникам немежеванных участков установить их границы в электронном виде на перспективе в 15-20 лет.

Поскольку вопрос защиты прав собственности земельных участков актуален практически для каждой российской семьи, целесообразно на государственном уровне прекратить все виды запугивания собственников возможными проблемами, связанными с «неустановленными» границами их земельных участков. Все уже и так прониклись. Но денег на межевание и исправление кадастровых ошибок в судебных процессах у собственников нет.

Будет правильным заявить, что любые виды физического закрепления границ участка на местности гарантируют равную защиту прав, если такое закрепление не сопряжено с самозахватом земли, соответствует границам длительного владения и/или документам при образовании земельного участка. В качестве первоначальной меры можно ввести запрет на некорректное выражение «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». То есть, отменить обязательность межевания навсегда. Спокойствие собственников — прежде всего. А государственные и коммерческие интересы не пострадают.

Источники:

  1. Счетная палата выявила резервы налогообложения недвижимости, http://istra-gorod.ru/14-sample-data-articles/155-schetnaya-palata-vyyavila-rezervy-nalogooblozheniya-nedvizhimosti/
  2. Комплексные кадастровые работы обрезали под корень,http://istra-gorod.ru/14-sample-data-articles/134-kompleksnye-kadastrovye-raboty-obrezali-pod-koren
  3. Соглашение о предоставлении субсидии бюджету Астраханской области в целях софинансирования проведения комплексных кадастровых работ в рамках реализации ФЦП, https://rosreestr.ru/upload/iblock/de5/de556a92b1f05f7a72c2e8dce259fda5.pdf
  4. Соглашение о предоставлении субсидии бюджету Белгородской области в целях софинансирования проведения комплексных кадастровых работ в рамках реализации ФЦП, https://rosreestr.ru/upload/iblock/88f/88fbf4c63b9dcfd5b4263a3949d4f5b2.pdf
  5. Соглашение о предоставлении субсидии бюджету Республики Тыва в целях софинансирования проведения комплексных кадастровых работ в рамках реализации ФЦП, https://rosreestr.ru/upload/iblock/73a/73a7066b5dad5a9f8de3235d8c3a8b9e.pdf 6. Извещения о начале выполнения комплексных кадастровых работ на территории субъектов Российской Федерации, https://rosreestr.ru/site/activity/obespechenie-kadastrovoy-deyatelnosti/kompleksnye-kadastrovye-raboty/izveshcheniya-o-nachale-vypolneniya-kompleksnykh-kadastrovykh-rabot-na-territorii-subektov-rossiysko/

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию Агентства недвижимости «Истра-Город», 09 января 2018 г.

Цена снижена

новости новости