ПУБЛИКАЦИИ

Достаточно распространена ситуация, когда в районе садового товарищества, коттеджного поселка или другой застройки проходит высоковольтная ЛЭП. Интуитивно, иногда обоснованно, иногда нет, покупатели недвижимости воспринимают ЛЭП как источник повышенной опасности. Понятно, когда речь идет о «проводах» непосредственно над головой, обрыв которых может привести к поражению электрическим током. Но риэлторы знают, что такие же опасения высказываются и в случаях, когда ЛЭП просто «рядом», причем речь может идти о ЛЭП в сотне метров, о территории, которая не будет доступна покупателю ни для занятия спортом, ни для отдыха или другого доступа, например, если это соседние участки. На аргументы покупателя недвижимости типа - «очень близко ЛЭП» - риэлторам и продавцам недвижимости, как правило, нечего противопоставить, так как у них нет соответствующего инструментария. Для восполнения пробела мною была разработана соответствующая «Методика для риэлтора…, 2008 г., 14 с.», фрагменты которой приводятся здесь.

1. Влияние электрического поля на организм человека, животных и растения

Интенсивное электрическое поле промышленной частоты (в России – 50 Гц) вызывает нарушение функционального состояния центральной нервной и сердечно-сосудистой системы человека. Субъективно это выражается в ухудшении самочувствия работающих, повышенной утомляемости, вялости, головных болях, плохом сне, болях в сердце и.т.п.

Проживание человека в электрическом поле повышенной напряженности в 1,5-3 раза повышает вероятность сердечно-сосудистых заболеваний, лейкемии, опухолей мозга.

Еще один эффект воздействия высоковольтных ЛЭП на экологическую обстановку – создаваемый ими шум при хорошей погоде и особенно во время дождя. Шум вызывается коронным разрядом на проводах. При наличии капель дождя на проводе возникает новый процесс, связанный с деформацией заряженных капель и их отрывом от поверхности провода. Уровень шума при дожде на расстоянии 100 м от провода допускается в 35-70 децибел. Для ЛЭП 750 кВ и ниже уровень шума на таком расстоянии получается в пределах допустимого.

2. Допустимые значения напряженности электрического поля в районе жилой застройки, земельных участков для садоводства и огородничества и прочих территорий

В соответствии с Санитарными нормами /1/ качестве предельно допустимых уровней приняты следующие значения напряженности электрического поля:
- внутри жилых зданий - 0,5 кВ/м;
- на территории зоны жилой застройки - 1 кВ/м;
- в населенной местности, вне зоны жилой застройки (земли городов в пределах городской черты в границах их перспективного развития на 10 лет, пригородные и зеленые зоны; курорты, земли поселков городского типа, в пределах поселковой черты и сельских населенных пунктов, в пределах черты этих пунктов), а также на территории огородов и садов - 5 кВ/м.
В зависимости от продолжительности пребывания человека в электрическом поле высоковольтных ЛЭП могут использоваться следующие нормативы, /2/:

3. Определение безопасных расстояний до высоковольтных ЛЭП

Электрическое поле, как и другие поля (акустическое, магнитное, гравитационное) ослабевают при удалении от источника поля. Поэтому основным способом защиты населения от воздействия электрического поля является установление санитарно- защитных зон по обе стороны от крайних фазных проводов в направлении перпендикулярном к ЛЭП.

В соответствии с /1/ установлены следующие размеры санитарно-защитной зоны для ЛЭП сверхвысокого (более 330 кВ) напряжения:

Размер санитарно-защитной зоны устанавливается с тем расчетом, чтобы напряженность электрического поля вне пределов зоны не превышала 1 кВ/м (см. п. 2).

По Санитарным нормам /1/ считается, что для других высоковольтных ЛЭП (220 кВ и ниже) защита населения от их электромагнитного поля не требуется при условии удовлетворения этих ЛЭП Правилам устройства электроустановок. В частности, в этих Правилах речь будет идти о высоте подвеса фазных проводов и обеспечиваемом за счет их подъема удалении от человека.

Ранее действовавшие Московские городские строительные нормы /3/ устанавливали следующие охранные зоны в зависимости от напряжения ЛЭП:

Как видим, нормы /3/ устанавливали более жесткие требования по протяженности охранной зоны для высоковольтных ЛЭП с напряжением менее 330 кВ. По моему мнению, имеющиеся расчеты напряженностей поля различных распределительных сетей позволяют сделать вывод, что как минимум для ЛЭП 5 -35 кВ значения напряженности электрического поля в охранной зоне, определенной по /3/, будут заведомо ниже 1 кВ/м. Вероятно, разработчики норм /3/ исходили из того, что вне зависимости от напряженности электрического поля, высоковольтная ЛЭП должна иметь охранную зону, чтобы, как указано в /3/, нельзя было размещать в этой зоне: жилые и общественные здания, площадки для остановки всех видов транспорта, автозаправочные станции, спортивные площадки, стадионы, рынки, не проводить мероприятия, связанные со скоплением большого количества людей. То есть исключить тем самым и другие источники опасности, вызванные близостью ЛЭП (поражение током, возгорание и др.). Нормы /3/ можно использовать как справочные.

Относительно шумового загрязнения высоковольтными ЛЭП окружающей среды можно заметить следующее.

Для линий сверхвысокого (более 330 кВ) напряжения зона комфортного удаления от ЛЭП будет в несколько раз превосходить зону, где уровень напряженности электрического поля не превышает 1 кВ/м. Другими словами, если ЛЭП «шумит», но шум от ЛЭП не беспокоит (воспринимается как тихая комната, шепот, работа малошумного холодильника), то и с уровнем напряженности электрического поля в этом месте будет все в порядке. Шум от ЛЭП – косвенный признак высоких значений напряжения. Если ЛЭП «не шумит», принимается во внимание только возможное значение напряженности электрического поля в рассматриваемом месте.

Нормы /1/ и /3/ явно грешат упрощенным подходом к определению санитарно-защитной зоны. Вряд ли, в нормах /1/ и /3/ рассматривалось все многообразие конструктивных схем распределения электрической энергии при помощи ЛЭП (несколько линий на одной опоре, компактные линии, учет провисания проводов и т.д.). Маловероятно, что в нормах /1/ и /3/ размеры санитарно-защитных зон принимались с гарантированным запасом. Это экономически нецелесообразно.

По вышеназванным причинам возникает желание определить значение охранной зоны, где уровень напряженности электрического поля меньше 1 кВ/м, расчетным или экспериментальным путем.

Методика расчетного определения напряженности электрического поля известна. Однако на практике воспользоваться ею затруднительно. В частности для расчета требуются диаметры, высоты подвеса и удаление друг от друга всех фазных проводов, /4/. Вместо сбора этих данных и производства расчета проще выполнить замеры напряженности поля или ограничиться более простыми способами.

Производство замеров будет особенно актуально, если ЛЭП удалена от участка всего на несколько метров (3-20), а напряжение в ней относительно низкое (10-110 кВ). Применение «мягких» норм /1/ может быть рискованно для покупателя недвижимости, применение «жестких» норм /3/ может быть невыгодным для продавца. В этом случае каждая из сторон сделки будет заинтересована в установлении объективной картины по уровням напряженности поля при помощи замеров.

…………..

«Методика …» содержит практические рекомендации риэлторам по оперативномуопределению экологической обстановки в районе ЛЭП и формированию переговорной позиции при представлении интересов как продавца, так и покупателя недвижимости, формы соответствующих протоколов.

……….

Врезка 1 «5.3.1.4. Из практики переговоров продавца и покупателя»

5.3.1.4.1.

Продавец: «Я 17 лет живу на этой даче, разве я выгляжу больным?»

Вариант 1 возможного ответа покупателя: «Как говорят медики, нет здоровых людей, есть недообследованные».

Вариант 2 возможного ответа покупателя: « Воздействие электрического поля носит накопительный характер. После набора определенной дозы воздействия поля могут возникнуть заболевания (сердечные, раковые). Поэтому я хочу опираться не на предположения, а на действующие нормативы и объективные данные».

5.3.1.4.2.

Продавец: «Мы каждый день говорим по сотовому телефону. Разве сегодня можно избежать воздействия электромагнитных полей?»

Возможный ответ покупателя: « Говорить по сотовому телефону или нет – это Ваш выбор. Если же я куплю дачу с повышенным уровнем электрического поля, я себя и своих детей такого выбора лишу. Поэтому....» (Дальше – о скидках, об определении площади участка, которой можно пользоваться без ограничений, о защитных зонах, о замерах напряженности поля и т.п.).

5.3.1.4.3.

Продавец: « Никто на наших дачах не умер, ни от рака, ни от сердечных заболеваний».

Возможный ответ покупателя: « Основные причины смерти в нашей стране - именно сердечно-сосудистые и раковые заболевания. Что этому способствовало в большей степени – условия в районе Вашей дачи, в квартирах или что-то другое – установить невозможно, но предположение сделать можно».

5.3.1.4.4.

Продавец: « В наших квартирах сотни метров электрических проводов, которые опутывают нас со всех сторон – и ничего...».

Возможный ответ покупателя: «Напряжение в наших квартирных проводах 220 В или 380 В, в Вашей же ЛЭП - ..... кВ, а это в .... (сто, тысячу) раз больше. К тому же наши квартиры сделаны из железобетона или из кирпича с армирующей сеткой. Все это – экраны от электромагнитного поля. В каждом доме при вводе в эксплуатацию проводятся замеры напряженности электрического поля».

Литература

1.Санитарные нормы и правила защиты населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты (утв. Минздравом СССР 23.02.1984, N 2971-84).

2. ГОСТ 12.1.002-84. Система стандартов безопасности труда. Электрические поля промышленной частоты. Допустимые уровни напряженности и требования к проведению контроля на рабочих местах.
3. 3. МГСН 2.03-97. Система нормативных документов в строительстве. Московские городские строительные нормы. Допустимые параметры электромагнитных излучений в помещениях жилых и общественных зданий и на селитебных территориях.
4. Влияние воздушных линий электропередачи и распределительных устройств подстанций на экологию окружающей среды. http://www.dvgups.ru/METDOC/GDTRAN/DEPEN/ELSN_TR/EM_SOVM/METOD/EM_SOVM/Bessonov5.htm.

1. Методические указания по определению электромагнитного поля воздушных высоковольтных линий электропередачи и гигиенические требования к их размещению. Утверждены Заместителем главного государственного санитарного врача СССР Э.М. Саакъянц 30 мая 1985 года N 4109-86.

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию Агентства недвижимости «Истра-Город», 26.06.2016

Итоги
За 9,5 лет дачной амнистии зарегистрированы права ориентировочно на 12 млн объектов недвижимости, в том числе на 2,5 млн индивидуальных жилых домов и 7 млн земельных участков. По данным национальных докладов о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, граждане имеют в длительном владении 35 - 40 млн земельных участков, подпадающих под дачную амнистию. Примерно на половине участков есть строения, которые представляют некую ценность. Таким образом, «общий план» дачной амнистии – 50 - 60 млн объектов, и до хорошего результата при сегодняшних темпах нужно еще 20-30 лет.
Конечного законодательного срока дачной амнистии не существует, за исключением домов для ИЖС (теперь – до 1 марта 2018 года). От самого результативного 2009 года темпы снизились в среднем в три раза, в 2014 году зарегистрировано всего 868 тыс. объектов.
В чем причины нежелания людей регистрировать свою недвижимость