ПУБЛИКАЦИИ

В Московской области (МО) давно прошли те времена, когда при межевании земельного участка без установления «частно-государственного партнерства» можно было уточнить (увеличить) его площадь в соответствии с законом (221-ФЗ, п.5 ст. 27), то есть до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и целевого использования. Обычно размер допустимой «прирезки» для индивидуальных участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство и т.п. был 4-6 соток. С удовольствием вспоминаю многочисленные интервью и другую помощь председателя комитета Госдумы П.В. Крашенинникова, которые поясняли позицию Законодателя по множеству вопросов «дачной амнистии», и вправляли извилины чиновникам кадастра и регистрации. Повторюсь, - это все в далеком прошлом, иные сорта яровых и озимых колосятся на законодательных полях.

Можно выделить две группы земельных участков без правоустанавливающих и правоподтверждающих документов: 1) когда у всех индивидуальных землепользователей некоммерческого партнерства (СНТ, ДНТ, ОНТ, далее – «СНТ») нет документов, 2) документов нет у части землепользователей.

В первом случае, как правило, имеется свидетельство (акт) на землеотвод СНТ, а далее работа по наделению участками членов СНТ не производилась.

Во втором случае участки были получены способами, которые не могут быть признаны допустимыми для регистрации прав без дополнительных действий. В частности, СНТ при своем основании могло «расплатиться» участками с председателем, бухгалтером или другими лицами, производившими работы в интересах товарищества (расчистка леса, осушение, подъездная дорога и т.п.). Или участки перешли во владение по недействительным сделкам, например, простым переписыванием книжки садовода на новое лицо.

Первая группа. Законодательство «о дачной амнистии» в редакции ст. 28 № 66-ФЗ о садоводческих и прочих товариществах описывает порядок оформления в собственность граждан земельных участков, находящихся в пределах земельного участка – территории СНТ, если этот общий земельный участок до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 г.) был предоставлен указанному юридическому лицу. Гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории СНТ либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном СНТ документом.

Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Для этого гражданин подает заявление, к которому прилагаются следующие документы:

-описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином,

-заключение правления данного СНТ, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов СНТ не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно запрашивает: 1) сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения в Росреестре, если такие сведения содержатся в ЕГРП, в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя, 2) сведения о данном СНТ, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц.

Орган, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

После вынесения решения о предоставлении такого участка в собственность производится государственная регистрация права.

Поскольку такого рода земельные участки предоставляются в собственность впервые, с точки зрения кадастрового учета они не могут считаться ранее учтенными, и необходимо проведение кадастровых работ с межеванием. Предваряя регистрацию права, должен быть осуществлен кадастровый учет участка.

Какие основные затруднения для участков этой группы. Во-первых, может не быть документа, «устанавливающего распределение земельных участков», поскольку с того момента прошло много лет. Впрочем, это бывает и к лучшему, поскольку в те давние годы некоторые сегодняшние землевладельцы еще ходили под стол пешком, и по этой причине участки не могли быть им выделены. Во-вторых, очень полезен для общения, как с муниципальными чиновниками, так и в суде генеральный план СНТ, хотя бы и устаревший, которого также может не быть. В-третьих, не всегда удается уговорить всех садоводов действовать совместно. У кого-то денег нет, кто-то считает, что можно найти исполнителя за более низкую плату. В результате эффект воздействия коллективного обращения на администрацию муниципалитета или суд получается смазанным. В-четвертых, фактическая площадь СНТ может быть больше, чем по землеотводу. Приходится принимать меры. Наконец, пятое, чиновники. При кажущейся простоте приватизации таких участков, слуги народа могут демонстрировать удивительную изобретательность, чтобы отказать. Например, в отказе администрации Истринского района на наше заявление по участкам в СНТ «Родничок» было указано 6 причин, все не основаны на законе. Так, утверждалось, что коллективные обращения законодательством не предусмотрены или, что сначала надо зарегистрировать садовые дома … Поэтому надо быть готовым отстаивать права в суде. К счастью, состав документов и обоснования в муниципалитете и суде идентичны.

Вторая группа. Благодаря федеральному закону № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. с 1 марта 2015 г., сроком на 5 лет неточный термин «дачная амнистия» приобрел подлинный смысл. Если прежде для того, чтобы воспользоваться «дачной амнистией» документы на участок в СНТ должны были быть в полном порядке, то теперь документов может не быть вовсе, причем и для участков, полученных после 2001 г. Землевладельцы могут приватизировать такие участки на основании решения общего собрания некоммерческого товарищества.

Целесообразно, чтобы выписку из решения общего собрания заинтересованные садоводы подготовили самостоятельно, заблаговременно, с текстом, соответствующим требованию закона.

Коллективное обращение землепользователей в органы муниципальной власти или в суды по вопросу приватизации упомянутых земельных участков приводит к существенному снижении затрат в расчете на один участок, по сравнению с индивидуальными обращениями. Во всех случаях сначала должен быть пройден внесудебный порядок рассмотрения.

Положительный опыт решения поднятых вопросов в эпоху интернета позволяет нам в значительном объеме оказывать данные услуги дистанционно для всех регионов РФ.

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию Агентства недвижимости «Истра-Город», 07.04.2016