Каталог недвижимости

C 2018 года в дополнение к десяткам различных ограничений (запретов) в строительстве индивидуального жилья на земельных участках, находящихся в частной собственности, появились новые требования, причудливым образом реализующие законы, принятые полтора и более десятилетия назад (см. также два моих предыдущих поста на этом портале).Так, в Московской области памятка №34 к градостроительному плану земельного участка (к слову сказать, больше похожая на рекламный проспект соответствующих коммерческих организаций) называется «Проведение и финансирование историко-культурной экспертизы земельного участка».

В «Памятке 34» говорится, что в соответствии со статьями 28, 30, 31, 32 ,36, 45.1 федерального закона №73 от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» индивидуальный застройщик («заказчик») обязан обеспечить проведение и финансирование историко-культурной экспертизы земельного участка, подлежащего воздействию земляных, строительных, хозяйственных и иных работ, путем археологической разведки.

Археологической разведкой называют проведение на поверхности земли научных исследований по выявлению объектов археологического наследия как визуальным способом, так и при помощи закладки шурфов «с полным или частичным изъятием археологических предметов из раскопов». Изучение ряда отчетов по археологическим разведкам показывает, что много не копают. На 2-3 гектара застраиваемой земли обычно делают 5-7 шурфов размером 1х1 м и глубиной 20-40 см или еще меньше. Для индивидуального земельного участка встречался рекомендованный размер шурфа 60 на 40 см глубиной 40 см. Однако такая, простите, ямка (могилка) для кошки по расценкам фирм, указанных в «Памятке 34» для Московской области, обойдется вместе с отчетом о «научных исследованиях» для вашего дачного или аналогичного участка в сумму от 70 тысяч рублей. Неподъемная сумма.

Представляется, что для земельных участков предстоящей индивидуальной застройки в черте населенных пунктов, а также в садоводческих, дачных и иных товариществах, то есть находящихся в местах, утвержденных генеральными планами, следует вернуться к прежней практике. А именно: отменить проведение дорогостоящей историко-культурной экспертизы индивидуальными застройщиками. Целесообразно такого рода экспертизы проводить только в отношении новых территорий освоения.

Сегодняшние собственники индивидуальных земельных участков не могут быть ответственными (крайними) за, если так уместно выразиться, ошибки культурной политики прошлых лет. Если право частной собственности на земельный участок оценивается ниже, чем горсть ржавых гвоздей на возможном месте древней кузницы с бараками для рабочих (пример из отчета об археологической разведке), то такой участок должен изыматься для государственных или муниципальных нужд с упреждающей выплатой компенсации. Без всягого лукавства.

Количество и качество выявленых объектов культурного наследия должно сопоставляться с затратами на достижение результата.Карманы индивидуальных застройщиков отнюдь не переполнены деньгами. Это как раз тот случай, когда чужие деньги надо считать.

Настоящее и будущее важнее, чем прошлое. На охрану и поддержание уже выявленных объектов культурного наследия не достаточно средств.

На наш взгляд, приоритет надо отдавать тому, что стоит на земле, а не покоится более 100 лет под землей.

Экономический рост в стране не возможен без резкого возрастания темпов индивидуального жилищного строительства. Издержки застройщиков на проектирование, согласования, разрешения, межевание участков, «поиск полезных ископаемых», регистрацию прав и другие бумажные мероприятия - и без новаций весьма существенны. Достаточно вспомнить, что межевание, стоящее в среднем по стране 6-8 тыс. рублей, кратно влияло на объем регистрируемых прав при его введении и отмене.

Органы местного самоуправления, выдающие разрешения на строительство, должны обладать всей полнотой в принятии решения. Возвращение к обязательным дополнительным согласованиям, в частности, к историко-культурным экспертизам, заключениям о полезных ископаемых, о влиянии на рыбопромысловые объекты и пр. - на более высокий управленческий уровнь (субъекта РФ) - противоречит обоснованным практикам.

В целом, неуважение к частной собственности, в чем бы оно не заключалось и какими бы благовидными предлогами не обосновывалось, имеет пагубный характер. Как-то тщательнее, глубже, тоньше надо делать.

 Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН "Истра-Город", 04 июня 2018 г.

 К моей предыдущей заметке («Добыча1 полезных ископаемых на садовом земельном участке») специалист по недвижимости  Александр Ковалев из Ярославля любезно прислал ссылку на Письмо Роснедр от 06.04.2018 N СА-01-30/4752. В этом «Письме..» сообщается, что для земельных участков в черте населенных пунктов не требуется получать заключения об отсутствии на участке полезных ископаемых, поскольку соответствующее заключение (согласование) производилось при утверждении документов территориального планирования( в частности, генеральных планов поселений, городских округов и пр.). Сразу заметим, что генпланы, например, городских округов (почти вся Московская область) содержат информацию о территориях для СНТ, ДНТ, на котрорых по общему правилу предполагается строительство домов, поэтому вывод указанного «Письма..» об отсутствии запрета на строительство без согласования с Роснедр только в отношении участков в черте населенных пунктов является логически не полным. Такой же подход должен применяться и в отношении учасков в СНТ (ДНТ и пр.), поскольку места их расположения также ранее согласовывались с Роснедр при разработке документов территориального планировния. Ну, да ладно: будет что в будущем «совершенствовать».

Сегодня о другом. Признаться, не сильно верилось, что упомяутое «Письмо...» изменит ситуацию. Так и произошло. К нам уже обратились новые горемыки (бедолаги)2,имеющие участки для ИЖС и собравшиеся строиться. Соответственно пришли с памятками о необходимости получения согласования (заключения) в отношении полезных ископаемых.

Попробуем сделать прогноз. Что будет происходить в части доразведки полезных ископаемых на личных участках для ИЖС.

Вариант 1. При предъявлении упомянутого выше «Письма..» чиновники администрации поблагодарят и отменят требование.

Вариант 2. Чиновники, выдающие разрешение на строительство, ответят, что «Письмо...» не является нормативно-правовым актом, они будут выполнять закон о недрах так, как они и еще кто-то его понимают. В общем — идите в суд.

Вариант 3. Чиновники будут говорить примерно так: «Вы собираетесь строиться. Согласование на добычу полезных ископаемых стоит совсем немного от стоимости дома. Всем будет проще по судам не ходить, а все решить в рамках партнерства».

Какой вариант более реалистичный? Возможно, первый. А в садоводствах и на дачах, расположенных на сельхозземлях, собственники, решившие строить жилые дома, пока будут за свой счет, но не своими силами «искать» алмазы, нефть, уголь и другие необщедоступные полезные ископаемые.

Любопытно было бы узнать, из примерно 250 тысяч разрешений на строительство индивидуальных домов, выдаваемых ежегодно, сколько выявляется случаев расположения предполагаемого к строительству дома на месторождении? Один? Два? И, если есть хотя бы и единичные случаи, то каким же образом Роснедр согласовывались генеральные планы?

__________________

1Горняки и нефтяники говорят дОбыча, с ударением на первом слоге. Профессиональный жаргон. В этой связи при устном обращении к профильным чиновникам рекомендуется произносить это слово так же, поскольку коллегам легче понять друг друга.

2Из чернового варианта персонального Словаря синонимов: «Горемыка (бедолага) — номинальный собственник земельного участка с неопределенной возможностью строительства в связи с вероятным расположением участка сегодня и в будущем в одной из нескольких десятков зон с особыми условиями использования (запрета или ограничения в использовании по целевому назначению) ( водоохранной, приаэродромной, источников водоснабжения, памятника природы, охраняемого ландшафта, инженерных сетей, дорог, промышленных предприятий, памятников архитектуры, кладбищ, мемориальных захоронений, лесного фонда, религиозного памятного места, затопления, техногенного поражения, режимного объекта, миграции лягушек, гездовья серых цапель, локальной колонии венериного башмачка и пр.), а также получивший требование осуществить за свой счет геологоразведку, археологические раскопки и др. мероприятия, приносящие пользу неопределенному кругу лиц».

Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН "Истра-Город", 23 мая 2018 г.

 

С 2018 года для получения разрешения на строительство, в том числе и индивидуальных жилых домов, чиновники требуют предоставить заключение об отсутствии на участке полезных ископаемых. Иначе — отказ.

Спустя 26 лет с момента принятия федерального закона №2395-1 от 21.02.1992 г. «О недрах» его безобидная для частных застройщиков статья 25 была прочитана таким неожиданным образом. В этой статье закона говорится: «Проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки". Очевидно, что ни про то статья написана, ни про то и применялась, и объем «запасов полезных ископаемых» в размере одного камаза торфа, глины или песка, которые можно обнаружить на дачном участке, государству не интересен. Получается, что дошли уже не до мышей, а до блох. Применять данную норму можно, начиная с поселка, некомерческого партнерства, территории комплексного освоения. Но никак не для участка в 6-25 соток, на котором планируется построить индивидуальный жилой дом. В отношении таких маленьких участков для поиска полезных испопаемых на территории поселений, садовых и дачных товариществ - «поезд ушел».

Административный регламент предоставления Федеральным агентством по недропользованию (Роснедр) госуслуги по выдаче заключения об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки утвержден Приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 13.02.2013 № 53. По административному регламенту срок предоставления услуги — 35 рабочих дней. Очень долго. Но прикрепившиеся к этой услуге коммерсанты говорят, что для них срок — 2-3 календарных недели, «с гарантиями». К заявлению на услугу надо приложить топографический план окрестностей земельного участка в геодезической системе координат, например, СК-42 или ПЗ-90. Еще его называют - топоплан по образцу ЦентрНедр. Межевого плана в местной кадастровой системе координат, например, МСК-50 (для Московскойобласти) — не достаточно. То есть, Роснедр не принимает межевания, выполненного в системе координат, позволяющей делать участок индивидуально определенным для целей государственной регистрации прав. Хотя, естественно,что ключи пересчета кадастровых координат в геодезические у Роснедр имеются. Наверное, они есть у каждого кадастрового инженера.

Полагаем, что если ситуацию не исправить, то собственники упомянутых участков будут воспринимать ее как глупость, издевательство над ними и что-то похожее на коррупцию. Что можно сделать?

Если по-максимуму: исключить в статье 25 №2395-1-ФЗ ее применение к участкам для инивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений, для участков в садовых и дачных товариществах, если размер участка не превышает, например, стократной максимальной (минимальной) нормы предоставления из земель муниципальной и государственной собственности участков соответствующей категории и целевого использования.

Если по-минимуму: установить в упомянутом административном регламенте, что вместо топографического плана с границами участка в геодезической системе координат принимается выписка из ЕГРН с координатами земельного участка в местной системе координат, причем эту выписку должно заказывать Роснедр самостоятельно, а сроки предоставления услуги не должны превышать срока выдачи разрешения на строительство.

Применение известного афоризма, что люди — это новая нефть, не должно быть дословным. Если по-другому нельзя, то выжимать деньги из населения и вытряхивать песок и другие полезные ископаемые из его карманов - можно разрешить бюджетам всех уровней, а не присосавшимся к ненужным государственным «услугам» немногочисленным коммерсантам.

 Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН "Истра-Город", 08 апреля 2018 г.

Недавно покупатель загородного дома обратился к нам за консультацией по предстоящей сделке. Первый вопрос был про охранную зону газопровода, якобы проходящего через участок. Такие сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Застройщик поселка утверждает, что газопровод проходит в другом месте. Судя по установленным информационным табличкам, фактическому направлению выхода трубы от газораспределительной станции, так оно и есть: газопровод не пересекает участок с кадастровым номером 50:08:0070222:124. Слово за слово совместными усилиями легко обнаружили еще два места в Истринском районе, где нет газопроводов, не должно быть их охранных зон и ограничений (по данному фактору) в использовании земельных участков. Поскольку у нас в продаже есть земельный участок в ЛПХ «Огниково-Луговая» в Истринском районе Московской области, а у этого клиента в данном ЛПХ родители имеют дачу, можно с уверенностью утверждать: сведения Публичной кадастровой карты об охранной зоне распределительного газопровода от д. Огниково к ЛПХ «Огниково-Луговая» являются недостоверными. В этом месте не было и нет газопровода. Возможно, когда-нибудь - будет, и «змейка» трубопровода, необъяснимо пересекающая наискосок пятиэтажный жилой дом, а затем также наискосок, меняя направление,- несколько дачных участков, - это примерное расположение газопровода в будущем, изображенное начальственной рукой и «добросовестно» воспроизведенное неопытным исполнителем (хочется сказать - «симпатичной дурашкой»). Помните легенду о железной дороге Москва-Петербург, проложенной по пальцу императора (отсюда и изгиб)?

Возможно, что после страшной трагедии в Кемерово (пожар в ТРЦ «Зимняя вишня» 25.03.2018) будут приняты какие-то системные решения, существенно повышающие ответственность всех участников проектирования, создания и эксплуатации опасных инженерных систем.

Мало радости, если после очередной катастрофы будут посажены: «симпатичная дурашка», ее начальник и застройщик поселка, не откорректировавший своевременно проектную документацию. Нам надо, чтобы все они работали профессионально и ответственно, и, в частности, не засоряли Государственный кадастр недвижимости недостоверными данными по зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Кстати, а предусмотрена ли административная и уголовная ответственность за предоставление заведомо недостоверных сведений по координатам ЗОУИТ? Ведь эти сведения для инженерных систем идут в ГКН не от кадастрового инженера, для которого такая ответственность есть, а от организации-владельца объекта. Прошу рассмотреть.

Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН "Истра-Город", 30 марта 2018 г.

 

Цена снижена

новости новости