Каталог недвижимости

Интервью «Налог на квартиры: готовьте ваши денежки».

Закон о взимании налога на недвижимость по кадастровой стоимости, которая кратно превышает расценки БТИ,  должен быть принят в 2014 году. Платить по новым расценкам придется  не раньше 2015 года. Однако гражданам  не следует  расслабляться. О «подводных» течениях и нюансах  документа корреспондент Истра.РФ попросила рассказать  заместителя генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра–Город» Геннадия Федоровича Савинова.

 

 - Налог на квартиры, рассчитанный по кадастровой стоимости, начнут вводить постепенно. Московская область в число пилотных регионов не попала. Тем не менее, уже сейчас  нужно быть готовым к тому, что суммы налоговых платежей увеличатся в разы. Как Вы думаете, муниципалитеты  "подпишутся" под максимумом?

Полагаю, что как раз, когда этот закон о едином налоге на недвижимость, в частности  на квартиры будет принят, истринцы смогут выдохнуть. И все будет терпимо на многие годы вперед. Скорее, коммунальные службы будут «доставать» жителей в гораздо большей степени. Закон  будет принят только в 2014 году. Предполагаю, что и в Московской области тоже. Значит, налоговый период начнется в 2015 году, а первые извещения на уплату придут в октябре 2016 года. Пока про это скучно даже думать. В законопроекте предусматривается существенный налоговый вычет – по 20 кв. м общей площади на каждого налогоплательщика. Поскольку в России средняя обеспеченность жильем что-то около 22-24 кв. м на человека, может так оказаться, что налоговая база с вычетами, в итоге, для большинства семей не превысит сегодняшнюю инвентаризационную оценку квартир БТИ. Например, имеем 2-х комнатную квартиру в старом фонде, общая площадь 44 кв. м, зарегистрированы 2 человека. Налог надо платить с кадастровой стоимости 4-х кв. м (два вычета по 20 кв. м). Кадастровая оценка такой квартиры в Истре (кстати, она уже сделана, хотя собственники про это могут и не знать) составляет около 3,7 млн. руб. или около 84 тыс. руб. за кв. м., то есть - это рыночная цена или чуть больше. База налога: 84 тыс.руб. умножаем на 4 кв. м, равно 336 тыс. руб. Максимальная ставка налога для квартир 0,1 %. Тогда налог составит 336 руб. в год. Дополнительно муниципалитеты могут ставку налога понизить. Но это вряд ли произойдет, так как в этом не будет необходимости. В конечном счете, налог можно назначить только такой, который собственники реально могут платить. Еще в резерве у муниципалитетов – льготы для категорий граждан, сверх тех, что указаны в федеральном списке.

 - А до принятия этого закона чего ожидать?

 Здесь может быть испытание для региональных и муниципальных властей на готовность принимать взвешенные решения. Судите сами. Кадастровая оценка квартир завершена в 2012 г. За 2012 год налоговые уведомления пришли с налогами, рассчитанными по инвентаризационной оценке квартир, которая примерно в 20 раз ниже кадастровой (рыночной). В 2013 и 2014 годах есть возможность начислить налог на имущество по кадастровой стоимости. Ставка налога  сейчас 0,1%. А вычетов в виде квадратных метров – нет! Для рассмотренной ранее 2-х комнатной квартиры годовой налог за эти годы может быть начислен в размере 3700 рублей. Это же какая-то ерунда будет, если единого налога на недвижимость за 2015 год мы будем ждать, чтобы в 10 раз понизились налоги, до 336 рублей за такую квартиру.

- Какой возможный выход?

 Пускай ФНС и муниципальные власти сами подумают, как избежать конфуза: налоги не должны скакать вверх-вниз, плавное повышение до значений единого налога на недвижимость предпочтительней. - Если единый налог на недвижимость такой умеренный, почему этот закон бесконечное число раз откладывается, а в первом чтении принят еще в 2004 году? Умеренным налог будет не для всех. По моему предположению, богатые заплатят за небогатых. В некоторых семьях обеспеченность жильем отнюдь не средняя, но и они смогут заплатить, если мы говорим про Истринский район, а не про москвичей, которые живут у Кремля. По оценке Минфина, за 2-х комнатную квартиру площадью 55 кв. м в среднем россиянам придется платить 1200 руб. налога, а за трехкомнатную – 1800 руб. Это оценка января этого года. Похоже на правду.

-  При введении налога на недвижимость квартиры будут единым объектом с земельными участком, на котором находится дом. Насколько это повлияет на величину налога? Какие здесь ориентиры для Истры?

Давайте прямо сейчас и посчитаем. Возьмем пятиэтажку, здесь больше земли на одну квартиру используется. Для удобства, пусть это будет дом со 100 квартирами, улица Босова, дом 33. Участок под домом с минимальными зонами для обслуживания (~ 1 м по периметру) занимает около 2000 кв. м земли. Кадастровая стоимость земли в Истре под многоквартирными домами сегодня – в среднем 2 400 руб. за 1 кв. м. Под рассматриваемым  домом участок  стоит 4 800 000 руб. Ставка налога такая же, как на квартиры – 0,1 %. Имеем «дополнительный налог» на одну квартиру в этом доме 48 рублей, всего с дома - 4800 руб. 

- Суммы не впечатляют. Стоит ли из-за таких денег огород городить? Ведь большинство участков под многоквартирными домами не сформированы, у них нет границ, кадастровый учет не осуществлен. Чтобы эти скромные деньги забрать, надо еще потратиться. Как быстро «отобьются» эти затраты?

 Вы правы. Это пустые хлопоты. Тотальное межевание всей земли (соответствующий федеральный законопроект уже разработан) интересно в основном тем, кто эти деньги будет осваивать. Речь о нескольких десятках миллиардов рублей. Меня лично не убеждает аргумент, что когда россияне смогут платить налог еще и за землю под квартирами, у нас, мол, все готово, все нарисовано-подсчитано. Мне кажется, что вполне можно сразу включать эти условные 48 рублей в налог на уже учтенные квартиры, без распределения миллиардов, и придумывания дополнительных объектов налогообложения, по крайней мере, в городах. Справочно замечу, что кадастровые работы – это далеко не все затраты, чтобы начислить налог и за участок под квартирой. Например, надо еще определить доли каждого собственника квартиры в общей долевой собственности на участок, пересчитывать эти доли каждый раз, когда кто-то еще в доме приватизирует квартиру, актуализировать данные по  общим площадям квартир в связи с изменившимися правилами учета неотапливаемых помещений (есть «старые» и «новые» площади), найти хотя бы одного инициатора постановки участка под многоквартирным домом на кадастровый учет, произвести согласование границ, зарегистрировать права всех собственников квартир  на доли участка в Росреестре, плюс налоговое администрирование. И все это - из-за «48 рублей»  дополнительного налога на квартиру(?).

- Хотя бы какие-то резоны есть в том, чтобы осуществлять кадастровый учет участков под многоквартирными домами. Может быть, тогда дворы будут ухоженнее, парковочных мест будет хватать? Сыграет свою роль ощущение собственников.

Все строго наоборот. Мы и без шлагбаумов  предельно разобщены, не хватает только «своих» и «чужих» тротуаров, детских площадок и кустов сирени. Межевые споры уже сотни лет назад  провоцировали войны. Мне иногда даже кажется, что запугивание населения по поводу возможных земельных споров из-за не произведенного межевания делается, чтобы все соседи гарантировано поссорились друг с другом. К тому же земельный участок под домом является общей собственностью владельцев квартир в силу закона (ст. 36 Градостроительного кодекса). Полагаю, что даже если дом будет разрушен, по остаткам фундамента можно будет установить границы участка, и восстановить дом на прежнем месте или продать инвестору, если своих средств не хватит.

 Управленческие решения должны быть самыми эффективными, так как производятся на кончике пера.


Цена снижена

новости новости