Каталог недвижимости

29 июля 2017 г. опубликован федеральный закон 280-ФЗ /1/, получивший название - «лесная амнистия». Освещение закона в СМИ весьма слабое. С законом не знакомо не только население, но и лесхозы, органы регистрации, муниципалитеты, суды. И это весьма странно, т.к. в кои-то веки депутаты снова что-то не запретили, а напротив — признали прошлые ошибки и облегчили жизнь собственникам недвижимости, граничащей с лесами. Для честного государственного пиара («какие мы молодцы и как мы заботимся о наших гражданах») появился абсолютно обоснованный повод. Почему этим не пользуются, не понятно?

 

Итак, в чем суть нового закона? Остановимся в основном на том, что касается бытовой недвижимости (земельных участков для садоводства, дачного строительства, индивидуального жилищного строительства, а также соответствующих строений).

Проблема возникла из-за того, что более 10 лет учет лесов производился в упрощенном порядке, не «по пальцу» и не «по линейке», конечно, но с меньшей точностью, на основе лесоустроительной документации, без согласования границы со смежными землепользователями. В общем, как нарисуют, так и будет «правильно». В 12 субъектах РФ площадь лесов превышает (по учету, конечно) площадь всего субъекта до 3-х раз(?!).

Выделенные в лесных массивах участки под садоводства и дачи не всегда выводились из лесфонда. То же самое зачастую происходило с поселками лесозаготовителей и бывшими воинскими частями:эти территории, формально находясь в лесфонде, не могут развиваться как поселения. Владельцы участков не могут зарегистрировать права собственности на них. Более того, участки и строения изымались по решению судов, в том числе в случаях наличия регистрации прав на них в Росреесте, без всяких компенсаций со стороны государства.

Массовый характер носят земельные споры с лесхозами в садоводческих и дачных товариществах, в том числе при виртуальных наложениях границ. Выиграть суд у лесхоза с целью легализации «прирезки» к площади такого участка было практически невозможно. Согласование границы участка с лесхозом — изматывающее. Одному нащему клиенту Кадастровая палата предложила за свой счет уточнить границы лесного участка, граничащего с садовым участком, «в связи с изменением территории прилегающих лесничеств»....

В итоге имеем огромное количество пересечений рестровых границ лесных участков как между собой, так и с участками иных категорий.Только на территории Московской области количество пересечений с лесом составляет около 200 тысяч, а площадь, покрываемая такими пересечениями, равняется 184 378 гектаров /2/. Всего по стране Росреестр называет 377 тысяч выявленных пересечений /4/. С учетом того, что в кадастре недвижимости учтено только 25% лесов, а межевание выполнено только на половине участков всех категорий, общее число существующих пересечений (виртуальных или реальных) оценивается в 1,5-2 миллиона /3/, /4/. Представляется, что это довольно точная оценка.

По новому закону, в случае наличия противоречий между Государственным лесным реестром и данными о земельном участке, имеющимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), приоритет устанавливается за ЕГРН и данными об участке по правоустанавливающим документам. Что это означает на практике для «простого» дачника-садовода, которому привалило счастье иметь свою калитку в лес?

Во-первых, если в соответствии с ГЛР участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими (правоудостоверяющими) документами - к иной категории земель, принадлежность такого участка к категории земель устанавливается на основании сведений ЕГРН либо в соответствии со сведениями, указанными в документах, подтверждающих право на земельный участок. Эти правила применяются в тех случаях, когда права правообладателя на земельный участок возникли до 1 января 2016 г. Вне зависимости от указанной даты земельный участок относится к землям населенных пунктов (переводится в категорию земель населенного пункта) всегда, если в соответствии со сведениями ЕГРН о местоположении его границ земельный участок находится в границах населенного пункта.Также земельный участок, если права на него возникли до 8 августа 2008г. (в том числе в случае последующего перехода прав на данный участок после 8 августа 2008г.), относящийся к категории земель лесного фонда, но предоставленный не для целей ведения лесного хозяйства, а для ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства гражданину, садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение, строительства и (или) эксплуатации жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, либо образованный из таких земельных участков, относится к категории земель населенных пунктов (если он находится в границах населенного пункта) или к категории земель сельскохозяйственного назначения (если он расположен за границами населенных пунктов).При этом принятие акта о переводе земельного участка из одной категории в другую (решения об отнесении земельного участка к соответствующей категории земель) не требуется.

Во-вторых, до 1 января 2023 года в целях государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, не требуется проведение согласования местоположения части границы такого земельного участка, которая находится в границах лесничества, лесопарка, в случае одновременного соблюдения следующих условий:1) земельный участок был предоставлен гражданину для указанных целей до 8 августа 2008 года или образован из земельного участка, предоставленного до 8 августа 2008 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение. Данное условие также считается соблюденным в случае перехода прав на такой земельный участок после 8 августа 2008 года, 2) смежным земельным участком является лесной участок (п.9 ст.10 /1/).

Очень важно, какого же размера прирезка допускается при утонении границ участка с лесфондом. В соответствии с п.10 ст. 10 /1/ в случае уточнения местоположения границ земельного участка, смежного с лесным участком, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области лесных отношений, не вправе возражать против согласования местоположения границ такого земельного участка, если площадь участка увеличивается не более чем на 10 % площади, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах. Это отличается от общей нормы уточнения площади, предусмотренной п. 32 ч. 1. ст. 26 федерального закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости, по которому уточнять (увеличивать) площадь можно до минимальной нормы предоставления участков соответствующей категории и разрешенного использования. Любопытно, что инструктивное письмо Минэкономразвития /5/ допустимые размеры «прирезки» устанавливает по 218-ФЗ. Если отвергнуть предположение, что перед нами пример коррупционной «вилки», и на самом деле противоречий в двух законах нет, дословное применение двух законов в этой части позволяет уточнять площадь участка «до минимальной нормы предоставления», а возражать уполномоченный орган по лесным отношениям может, если превышение площади от документов составит более 10%. Заметим, что в любом случае увеличивать площадь участка более, чем на 10% чревато для собственника в пределах срока исковой давности (3 года), который может исчисляться с момента размещения уточненных сведений о земельном участке на Публичной кадастровой карте.

В-третьих, если в отношении земельного участка принимались акты о его отнесении к определенной категории земель или акты о переводе земельного участка в иную категорию, то эти решения будут иметь приоритет над иными сведениями о категории земель такого земельного участка, содержащимися в ЕГРН, ГЛР, правоустанавливающих документах.

В четвертых, у собственников объектов недвижимости (не участков), зарегистрированных на землях лесного фонда до 1 января 2016 г., появилась возможность получить в собственность и прилегающий земельный участок. Допустимые размеры земельного участка можно установить по /5/.

Наконец, в-пятых, судебные акты, в соответствии с которыми права граждан и юридических лиц на объекты недвижимого имущества подлежат прекращению на основании того обстоятельства, что эти объекты находятся в границах лесничества, могут быть обжалованы. Граждане, права которых на объекты недвижимого имущества прекращены на основании указанного обстоятельства в соответствии со вступившим в силу до дня вступления в силу /1/ судебным актом, вправе требовать в судебном порядке признания их прав на эти объекты с учетом правил статьи 14 Федерального закона №172-ФЗ. Это положение означает возможность подачи нового иска о признании права собственности на недвижимость, которой граждане были лишены только на основании противоречий между сведениями ЕГРН и ГЛР. Таким образом, Федеральным законом /1/ устанавливается, что само по себе нахождение недвижимости в границах лесничества не является достаточным свидетельством незаконности возникновения права на нее: законность возникновения прав должна быть проверена исходя из соблюдения требований закона при возникновении прав на недвижимость. Указанный иск может быть подан в течение одного года со дня вступления в силу /1/.

Источники:

1.Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 280-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель"

2.Пояснительная записка к законопроекту 90991-1.

3.Где наши корни. Как «лесная амнистия» будет применяться на практике. «Российская газета-Неделя», № 7349(183), 16.08.2017.

4. Лесная амнистия. «Новая газета-Кубань»,03.08.2017.

5. Письмо Минэкономразвития РФ от 15 сентября 2017г. №26268-ВА/Д23и “О применении положений федеральных законов в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29 июля 2017г. №280-ФЗ”.

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию Агентства недвижимости «Истра-Город», 04.11.2017


Цена снижена

новости новости