Вакансии

 К моей предыдущей заметке («Добыча1 полезных ископаемых на садовом земельном участке») специалист по недвижимости  Александр Ковалев из Ярославля любезно прислал ссылку на Письмо Роснедр от 06.04.2018 N СА-01-30/4752. В этом «Письме..» сообщается, что для земельных участков в черте населенных пунктов не требуется получать заключения об отсутствии на участке полезных ископаемых, поскольку соответствующее заключение (согласование) производилось при утверждении документов территориального планирования( в частности, генеральных планов поселений, городских округов и пр.). Сразу заметим, что генпланы, например, городских округов (почти вся Московская область) содержат информацию о территориях для СНТ, ДНТ, на котрорых по общему правилу предполагается строительство домов, поэтому вывод указанного «Письма..» об отсутствии запрета на строительство без согласования с Роснедр только в отношении участков в черте населенных пунктов является логически не полным. Такой же подход должен применяться и в отношении учасков в СНТ (ДНТ и пр.), поскольку места их расположения также ранее согласовывались с Роснедр при разработке документов территориального планировния. Ну, да ладно: будет что в будущем «совершенствовать».

Сегодня о другом. Признаться, не сильно верилось, что упомяутое «Письмо...» изменит ситуацию. Так и произошло. К нам уже обратились новые горемыки (бедолаги)2,имеющие участки для ИЖС и собравшиеся строиться. Соответственно пришли с памятками о необходимости получения согласования (заключения) в отношении полезных ископаемых.

Попробуем сделать прогноз. Что будет происходить в части доразведки полезных ископаемых на личных участках для ИЖС.

Вариант 1. При предъявлении упомянутого выше «Письма..» чиновники администрации поблагодарят и отменят требование.

Вариант 2. Чиновники, выдающие разрешение на строительство, ответят, что «Письмо...» не является нормативно-правовым актом, они будут выполнять закон о недрах так, как они и еще кто-то его понимают. В общем — идите в суд.

Вариант 3. Чиновники будут говорить примерно так: «Вы собираетесь строиться. Согласование на добычу полезных ископаемых стоит совсем немного от стоимости дома. Всем будет проще по судам не ходить, а все решить в рамках партнерства».

Какой вариант более реалистичный? Возможно, первый. А в садоводствах и на дачах, расположенных на сельхозземлях, собственники, решившие строить жилые дома, пока будут за свой счет, но не своими силами «искать» алмазы, нефть, уголь и другие необщедоступные полезные ископаемые.

Любопытно было бы узнать, из примерно 250 тысяч разрешений на строительство индивидуальных домов, выдаваемых ежегодно, сколько выявляется случаев расположения предполагаемого к строительству дома на месторождении? Один? Два? И, если есть хотя бы и единичные случаи, то каким же образом Роснедр согласовывались генеральные планы?

__________________

1Горняки и нефтяники говорят дОбыча, с ударением на первом слоге. Профессиональный жаргон. В этой связи при устном обращении к профильным чиновникам рекомендуется произносить это слово так же, поскольку коллегам легче понять друг друга.

2Из чернового варианта персонального Словаря синонимов: «Горемыка (бедолага) — номинальный собственник земельного участка с неопределенной возможностью строительства в связи с вероятным расположением участка сегодня и в будущем в одной из нескольких десятков зон с особыми условиями использования (запрета или ограничения в использовании по целевому назначению) ( водоохранной, приаэродромной, источников водоснабжения, памятника природы, охраняемого ландшафта, инженерных сетей, дорог, промышленных предприятий, памятников архитектуры, кладбищ, мемориальных захоронений, лесного фонда, религиозного памятного места, затопления, техногенного поражения, режимного объекта, миграции лягушек, гездовья серых цапель, локальной колонии венериного башмачка и пр.), а также получивший требование осуществить за свой счет геологоразведку, археологические раскопки и др. мероприятия, приносящие пользу неопределенному кругу лиц».

Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН "Истра-Город", 23 мая 2018 г.

 

С 2018 года для получения разрешения на строительство, в том числе и индивидуальных жилых домов, чиновники требуют предоставить заключение об отсутствии на участке полезных ископаемых. Иначе — отказ.

Спустя 26 лет с момента принятия федерального закона №2395-1 от 21.02.1992 г. «О недрах» его безобидная для частных застройщиков статья 25 была прочитана таким неожиданным образом. В этой статье закона говорится: «Проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки". Очевидно, что ни про то статья написана, ни про то и применялась, и объем «запасов полезных ископаемых» в размере одного камаза торфа, глины или песка, которые можно обнаружить на дачном участке, государству не интересен. Получается, что дошли уже не до мышей, а до блох. Применять данную норму можно, начиная с поселка, некомерческого партнерства, территории комплексного освоения. Но никак не для участка в 6-25 соток, на котором планируется построить индивидуальный жилой дом. В отношении таких маленьких участков для поиска полезных испопаемых на территории поселений, садовых и дачных товариществ - «поезд ушел».

Административный регламент предоставления Федеральным агентством по недропользованию (Роснедр) госуслуги по выдаче заключения об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки утвержден Приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 13.02.2013 № 53. По административному регламенту срок предоставления услуги — 35 рабочих дней. Очень долго. Но прикрепившиеся к этой услуге коммерсанты говорят, что для них срок — 2-3 календарных недели, «с гарантиями». К заявлению на услугу надо приложить топографический план окрестностей земельного участка в геодезической системе координат, например, СК-42 или ПЗ-90. Еще его называют - топоплан по образцу ЦентрНедр. Межевого плана в местной кадастровой системе координат, например, МСК-50 (для Московскойобласти) — не достаточно. То есть, Роснедр не принимает межевания, выполненного в системе координат, позволяющей делать участок индивидуально определенным для целей государственной регистрации прав. Хотя, естественно,что ключи пересчета кадастровых координат в геодезические у Роснедр имеются. Наверное, они есть у каждого кадастрового инженера.

Полагаем, что если ситуацию не исправить, то собственники упомянутых участков будут воспринимать ее как глупость, издевательство над ними и что-то похожее на коррупцию. Что можно сделать?

Если по-максимуму: исключить в статье 25 №2395-1-ФЗ ее применение к участкам для инивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений, для участков в садовых и дачных товариществах, если размер участка не превышает, например, стократной максимальной (минимальной) нормы предоставления из земель муниципальной и государственной собственности участков соответствующей категории и целевого использования.

Если по-минимуму: установить в упомянутом административном регламенте, что вместо топографического плана с границами участка в геодезической системе координат принимается выписка из ЕГРН с координатами земельного участка в местной системе координат, причем эту выписку должно заказывать Роснедр самостоятельно, а сроки предоставления услуги не должны превышать срока выдачи разрешения на строительство.

Применение известного афоризма, что люди — это новая нефть, не должно быть дословным. Если по-другому нельзя, то выжимать деньги из населения и вытряхивать песок и другие полезные ископаемые из его карманов - можно разрешить бюджетам всех уровней, а не присосавшимся к ненужным государственным «услугам» немногочисленным коммерсантам.

 Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН "Истра-Город", 08 апреля 2018 г.

Недавно покупатель загородного дома обратился к нам за консультацией по предстоящей сделке. Первый вопрос был про охранную зону газопровода, якобы проходящего через участок. Такие сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Застройщик поселка утверждает, что газопровод проходит в другом месте. Судя по установленным информационным табличкам, фактическому направлению выхода трубы от газораспределительной станции, так оно и есть: газопровод не пересекает участок с кадастровым номером 50:08:0070222:124. Слово за слово совместными усилиями легко обнаружили еще два места в Истринском районе, где нет газопроводов, не должно быть их охранных зон и ограничений (по данному фактору) в использовании земельных участков. Поскольку у нас в продаже есть земельный участок в ЛПХ «Огниково-Луговая» в Истринском районе Московской области, а у этого клиента в данном ЛПХ родители имеют дачу, можно с уверенностью утверждать: сведения Публичной кадастровой карты об охранной зоне распределительного газопровода от д. Огниково к ЛПХ «Огниково-Луговая» являются недостоверными. В этом месте не было и нет газопровода. Возможно, когда-нибудь - будет, и «змейка» трубопровода, необъяснимо пересекающая наискосок пятиэтажный жилой дом, а затем также наискосок, меняя направление,- несколько дачных участков, - это примерное расположение газопровода в будущем, изображенное начальственной рукой и «добросовестно» воспроизведенное неопытным исполнителем (хочется сказать - «симпатичной дурашкой»). Помните легенду о железной дороге Москва-Петербург, проложенной по пальцу императора (отсюда и изгиб)?

Возможно, что после страшной трагедии в Кемерово (пожар в ТРЦ «Зимняя вишня» 25.03.2018) будут приняты какие-то системные решения, существенно повышающие ответственность всех участников проектирования, создания и эксплуатации опасных инженерных систем.

Мало радости, если после очередной катастрофы будут посажены: «симпатичная дурашка», ее начальник и застройщик поселка, не откорректировавший своевременно проектную документацию. Нам надо, чтобы все они работали профессионально и ответственно, и, в частности, не засоряли Государственный кадастр недвижимости недостоверными данными по зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Кстати, а предусмотрена ли административная и уголовная ответственность за предоставление заведомо недостоверных сведений по координатам ЗОУИТ? Ведь эти сведения для инженерных систем идут в ГКН не от кадастрового инженера, для которого такая ответственность есть, а от организации-владельца объекта. Прошу рассмотреть.

Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН "Истра-Город", 30 марта 2018 г.

 

О, сколько, друг, открытий чудных готовит «загородка» нам...

На днях делали экспертное заключение по различного рода рискам приобретения земельного участка, находящегося на Рублево-Успенском шоссе ( о сути - см. мою публикацию «Приобретение и оценка загородной недвижимости как задача многофакторного анализа»).

Честно говоря, был удивлен, что у участка стоимостью в две среднестатистические московские квартиры нет межевания. Причем, это была осознаная позиция продавца: «Таких участков здесь много, и продавать так можно...». Кто бы спорил, продавать так можно, если хочется «не догнать, а согреться», а вот покупать — это вряд ли. На самом деле, «таких участков» - единицы.

Межевание поселка по внешним признакам сделано качественно: улицы без индивидуальных выступов, нет ни наложений границ, ни черезполосицы, ни вклиниваний. Свободное место для размещения рассматриваемого участка, предположительно - и соседского (отложенная проверка) — имеется. В системе нумерации участков в поселке используются римские цифры, что довольно специфично, и маловероятно, что в черте населенного пункта с 500 домами будет что-то подобное. Место расположения участка по представленным фотографиям соответствуют системе нумерации (иные документы на данном этапе проверки получены не были). В первом приближении, примерно на 95% есть увереность, что мы знаем, где располагается продаваемый участок, и в будущем не возникнет проблем с его межеванием. Причем, сюда включаются такие огрехи в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах, как несоответствие категории земли и разрешенного использования - заявленным, несовпадение кадастрового квартала по свидетельству - кадастровому кварталу по фактическому расположению участка. Кто в теме, тот знает, есть здесь риски или нет, и как это проверить. В оставшиеся 5% непреодолимых или труднопреодолимых рисков входит, например: нежелание соседей подписать акт согласования границ, некорректно сделанное соседями межевание в интервале времени от сделки до межевания этого участка, невозможность получить выкопировку из генерального плана, стремление какого-нибуть безответственного лица заработать копеечку по-легкому, оказав «услугу» покупателю участка. Таким образом, мы не будем рекомендовать данный участок к покупке без установления его границ в государственном кадастре недвижимости. Если дело дойдет до покупки именно этого участка, надеемся на понимание собственника.

Еще несколько штрихов по данному объекту. Поселок рекламируется как элитный. Да, все здесь дорого, но по генплану поселения предусматривается только минимальная инфраструктура. Даже до ближайшего продовольственного магазина проще доехать на машине, чем дойти пешком. В рекламе на множестве специализированных площадок поселок «охраняемый, с контролируемым въездом, с видеонаблюдением». На самом деле, последний шлагбаум демонтирован осенью прошлого года, охраны и видеонаблюдения и не было. В качестве достоинств заявлены также сосновый лес и река- Москва. Островки доступного леса есть, но в основном лес- за заборами частных усадеб или правительственной резиденции Горки-9. А чтобы попасть на берег Москва-реки (не сейчас, а в будущем) придется делать большой круг до единственного прохода, вся остальная территория, практически до береговой полосы, передана в частную собственность. Земли общего пользования поселка по решению местной администрации, поддержанному судами двух инстанций, изъяты у юридического лица, действующего на территории поселка, и переданы в муниципалитет. Тем самым справедливое замечание юристов, что юридическое лицо не должно иметь протяженности в пространстве, реализовано. В практическом плане это означает, что состоятельные собственники недвижимости в поселке, не являющиеся членом упомянутого юридического лица ( а таких много), не хотят, чтобы с них собирали взносы. Это перевешивает. А безопасность места без обнесения общим забором, вероятно, обеспечивается близостью правительственной резиденции и других охраняемых владений. Кроме того, выявлено, что трансформаторная подстанция поселка не имеет резервов для дополнительных подключений, энергоснабжение новых потребителей должно производиться по индивидуальным проектам. К хорошему относится, что поселок не входит в территории с особыми условиями использования в части охранных (санитарно-защитных) зон промышленных и коммунальных объектов, источников питьевого водоснабжения, инженерных сетей, памятников культуры, археологии, природных объектов, транзитных экологических территорий, зон поражения при техногенных авариях и т.д. Однако является приэродномной территорией московского аэропорта, необходимо предварительное согласование строительства индивидуального жилого дома с Росавиацией, которое стали требовать в последнее время.

В целом, глаз да глаз нужен.

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию Агентства недвижимости "Истра-Город", 06 февраля 2018 г.

Цена снижена

новости новости