Госдума в первом чтении продлила упрощенную регистрацию индивидуальных жилых домов, иначе дачную амнистию, до 1 марта 2018 года. Что лежит в основе этой инициативы, что продление даст землевладельцам, и стоит ли спешить воспользоваться «данными благами», специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН «Истра-Город».



- Каковы итоги упрощенной регистрации садовой и дачной недвижимости на сегодня, и есть ли реальная необходимость ее продления до 2018 года?

- За восемь с половиной лет дачной амнистии зарегистрированы права на более чем 10,5 млн объектов недвижимости, в том числе на 2,5 млн индивидуальных жилых домов и 6 млн земельных участков. По данным национальных докладов о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, граждане имеют в длительном владении 35 - 40 млн земельных участков, подпадающих под дачную амнистию. Примерно на половине участков есть строения, которые представляют некую ценность. Таким образом, «общий план» дачной амнистии – 50 - 60 млн объектов, и до хорошего результата при сегодняшних темпах нужно еще 20-30 лет.
Конечного законодательного срока дачной амнистии не существует, за исключением домов для ИЖС (теперь – до 1 марта 2018 года). От самого результативного 2009 года темпы снизились в среднем в три раза, в 2014 году зарегистрировано всего 868 тыс. объектов.

- В чем причины нежелания людей регистрировать свою недвижимость, да еще как бы в упрощенном порядке?
- Вот именно, «как бы». Надо признать, что регистрация домов и строений действительно простая. Но регистрация прав на них во множестве случаев не существенна для собственников, поскольку строение – это неотделимое улучшение земельного участка и дополнительная головная боль из-за налогов. Земля - главное. А с регистрацией земли как была беда, так и осталась. К сожалению, с начала дачной амнистии власти сделали ставку на активную рекламную кампанию, а не на содержательную часть регистрации. В самом простейшем случае на регистрацию права на земельный участок, на который имеется «старое» свидетельство о собственности, правообладатель должен потратить не менее пяти- семи рабочих дней. Реалистичнее десять дней. Надо актуализировать адрес участка, заключить договор с кадастровым инженером, через неделю - две встретить кадастрового инженера на участке, подписать акты согласования границ с соседями и председателем, далее подача и получение документов на кадастровый учет, затем регистрация права, еще два визита в Росреестр. Если не будет выявлено наложений на соседние участки, на лесфонд (это совсем кошмар), соседи не спорят с вами по границам, кадастровая палата не выявит нарушений в межевом плане по форме или по содержанию (здесь они могут «отрываться» по полной программе), служба регистрации не придерется к факсимильной подписи в свидетельстве или дате его выдачи, вписанной от руки, председатель СНТ (садовое некоммерческое товарищество – Прим. ред.) не скажет «приходи в мае, на первое собрание», то через два-три месяца, в лучшем случае, право будет зарегистрировано. Это называется «упрощенный порядок регистрации». Прибавьте сюда еще финансовые затраты и «приятное» общение с чиновниками, и становится понятным, почему дачная амнистия идет так медленно.

- В последние годы появилась возможность регистрации через «одно окно», еще ряд законов в развитие дачной амнистии были приняты, как это сработало?
- «Одно окно» в многофункциональном центре (МФЦ) – это те же возможности «обычного» окна в офисе Росреестра. Очереди в Росреестре практически исчезли, поэтому МФЦ для целей регистрации пока не сильно востребованы. Мы же не можем в любое из этих «окон» поместить личное взаимодействие с кадастровым инженером, согласование границ с соседями, с председателем СНТ и многое другое.
Что касается иных законодательных актов, принятых в последние годы для упрощения регистрации прав, то либо они были вообще бесполезны, либо содержали какой-нибудь существенный изъян, либо не могли заметно влиять на результаты, специалисты это видели с момента принятия.
Например, в целом хороший по замыслу закон о регистрации прав при помощи почты (№334-ФЗ от 21.12.2009 г.) фактически не применяется (менее 0,5 % регистраций), поскольку в соответствии с общим правилом регистрации требуется приложить к нотариально удостоверенному заявлению о регистрации оригинал правоустанавливающего документа, который может быть утерян почтой. На сегодняшний момент и далее почтовая регистрации еще менее актуальна, поскольку уже принято законом (№ 447-ФЗ от 22.12.2014) с отложенным сроком введения (01.01.2018) обязательное межевание земли, при которой почтовая отправка документов на завершающем этапе незначительно сокращает, если вообще сокращает, общие затраты времени.
Всего несколько десятков тысяч дополнительных регистраций земли в год можно отнести на принятие закона об упрощенном наследовании (№ 268-ФЗ от 23.11.2007) в случае, если наследодатель владел зарегистрированным строением на данном земельном участке.
Никакого эффекта, кроме репутационных потерь региональных властей, не дали принятые в большинстве субъектов РФ акты о предельных расценках на кадастровые работы. На практике предельные расценки не используются, т.к. они ниже порога минимальной рентабельности.
Особые надежды возлагали чиновники на институт кадастровых инженеров (с 01.03.2008). По их задумке, увеличение числа кадастровых инженеров должно было привести к существенному снижению стоимости межевания. На самом деле эти работы все время выполнялись в конкурентной среде, поэтому никакого влияния на цены не произошло.
С начала «амнистии» (№ 93-ФЗ от 30.06.2006) право подавать заявления о регистрации и получать свидетельства о собственности предоставлено нотариусам, но только в отношении нотариально удостоверенной ими сделки или иного нотариального действия. Причем нотариусы могут делать это в электронной форме (№ 379-ФЗ от 21.12.2013), имея преференции по срокам регистрации (№ 457-ФЗ от 29.12.2014): один день рабочий при электронной форме подачи, три рабочих дня – при обычной форме. То есть участие нотариусов в дачной амнистии ограничивается наследованием.

- В последнее время было множество законодательных инициатив, касающихся земельных и иных имущественных вопросов. Для дачной амнистии есть что-то интересное?
- Есть очень смелый закон, который укоренившийся журналистский жаргон «дачная амнистия» делает точным. С 1 марта 2015 года пользователи земельных участков в СНТ (ДНТ, пр.), получившие их по не предусмотренным законом о регистрации основаниям, в том числе после 2001 года, могут приватизировать участки на основании решения общего собрания некоммерческого товарищества (№ 171-ФЗ от 23.06.2014 г.). Поскольку общие собрания СНТ проходят один - два раза в год, подготовительную работу надо сделать до 1 мая 2015 года. По нашей оценке, по стране можно дополнительно зарегистрировать до 500 тыс. земельных участков.



- Какие это участи? Есть ли риски злоупотреблений при такой реальной «амнистии»?
- Например, вы отдали деньги за участок владельцу, у которого свидетельства о собственности не было. СНТ на это глаза закрыло, выдало вам новую садовую книжку. Ваша «сделка» с прежним владельцем закону не соответствует. Был один выход – признание права через суд по приобретательной давности (15 лет). Теперь законодатель решил, что надо быстрее такие участки вовлекать в гражданский оборот, в частности для налогообложения.
Что касается злоупотреблений, мои опасения в первую очередь касаются администраций органов местного самоуправления, а не товариществ. Скорее всего, «коллективный разум» СНТ не даст налево и направо торговать пустующими участками, или отдавать эти участки людям, приближенным к правлению, или, что совсем плохо, давать разрешения на участки, у которых есть собственники, но связь с ними потеряна. А вот муниципальные администрации могут тормозить такую приватизацию, например, в случае, если ни в одном из документов, устанавливающих распределение участков, не указана исходная площадь, или там - фамилия прежнего владельца.

- В каких общих условиях будет проходить дачная амнистия в ближайшей перспективе?
- Можно выделить как минимум три существенных негативных фактора, которые будут влиять на дачную амнистию в ближайшие годы. Во-первых, кратный рост налогов в связи с их уплатой с кадастровой стоимости недвижимости. Причем сама кадастровая стоимость земли зачастую выше рыночной, иногда в несколько раз. Во-вторых, многочисленные ошибки в координатах границ уже стоящих на кадастровом учете участков, что препятствуют корректному отображению границ при новых межеваниях. Собственники земли далеко не всегда готовы исправлять чужие ошибки за свой счет. Как это не прискорбно осознавать, но исправить накопившееся и разрастающееся множество ошибок можно только за бюджетные деньги. Кадастровые инженеры, которые «накосячили» с координатами участков, останутся «белыми и пушистыми», возможно, даже выиграют тендеры на проведение массовых кадастровых работ, призванных исправить ситуацию (№ 447-ФЗ от 22.12.2014) до 1 марта 2018 года. Закон есть, «дорожная карта» Правительства на 2015-2018 гг. есть, будут ли деньги в бюджетах неизвестно. В-третьих, запрет на так называемые прирезки к площади земельного участка по сравнению с площадью, указанной в правоустанавливающем документе. Исходя из имеющегося опыта приостановок в кадастровом учете участков с «прирезкой» в Московской области, можно предполагать, что имеется негласное распоряжение пропускать «прирезки» в пределах одной - двух соток или 10% исходной площади. В то время как по закону о кадастре недвижимости «прирезка» может быть до размера участка по минимальной норме предоставления (обычно около шести соток).
Исходя из перечисленных негативных факторов, рациональное поведение собственников на ближайшее время – не спешить с регистрацией недвижимости. Тогда в ближайшие годы есть шанс провести «правильное» межевание своего участка на фактически и обоснованно используемую площадь, за счет бюджетов разного уровня, а потом уже решить, что делать с регистрацией строений. Полагаю, что с очень высокой вероятностью именно такой сценарий поведения собственников и будет реализовываться.

- Но, кажется, власти демонстрируют намерения завершить дачную амнистию достаточно быстро, пассивное поведение собственников их, наверное, не устроит?
- Согласен, намерение такое есть, а возможности в рамках существующего порядка нет. Вероятно, разочаровавшись в том, что «добрые слова» социальной рекламы о дачной амнистии не находят отклика в виде активных действий собственников по регистрации недвижимости, власти решили достать «кольт».
• С 1 марта 2018 года запрещается совершать все виды сделок с земельными участками и регистрировать права на них, если не проведено межевание (№ 447-ФЗ от 22.12.2014). Исключение не сделано даже для участков, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Это беспрецедентный случай.
• С 1 апреля 2015 года, по новой редакции Земельного кодекса, на согласование условий изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд будет отводиться всего три месяца.
• В Госдуму внесен законопроект (№ 686306-6, 24.12.2014) о пятикратном повышении налога на незастроенные земельные участки под ИЖС по истечении десятилетнего срока с момента предоставления участков.
Последние три года власти фонтанировали идеями, как заставить граждан зарегистрировать недвижимость. Назывались: регистрация из-за забора «по фотографии», признание объекта «бесхозяйным» по формальному признаку отсутствия регистрации права, якобы введенная обязанность регистрации на основании «свежих» поправок к ст. 23 НК РФ. Все эти инициативы не соответствуют действующему законодательству, предусматривающему добровольный порядок регистрации прав.
Можно подвести лошадь к воде, но нельзя заставить ее напиться.

- Росреестр заявляет о введении в ближайшее время электронного порядка регистрации прав. Как это повлияет на дачную амнистию?
- Электронная регистрация – это последняя «отмазка» чиновников, чего надо подождать, и с какого момента все станет замечательно. До этого надо было «подождать»: предельных цен на межевание, появления института кадастровых инженеров, «единых окон» и т.д. При объективном рассмотрении на электронную регистрацию прав надежд мало. Например, потому что на единичное действие по регистрации права люди не будут получать усиленную электронно-цифровую подпись, учиться работать в «домашнем регистрационном офисе» и подвергать себя рискам «нажать не на ту клавишу». Передача информации на регистрацию электронным способом – это завершающее непродолжительное действие из того множества дней собственной работы, которые в обозримом будущем придется тратить собственникам в самых простейших случаях регистрации прав.

- Что можно предложить для активизации дачной амнистии, полагаясь не на запугивание собственников, а на их интересы и совершенствование правил регистрации?
• Принять, наконец, во втором и третьем чтениях законопроект (№ 313087-6), разрешающий регистрацию проживания в садовых домах, пригодных для постоянного проживания на землях сельхозназначения.
• При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд установить размер компенсации изымаемой недвижимости в размере большей из величин: рыночной стоимости недвижимости (так сейчас) или, например, полутора - двукратной кадастровой стоимости недвижимости, с которой уплачивался налог в течение, например, двух лет до момента вынесения решения об изъятии. Рыночная стоимость недвижимости до оценки - величина неизвестная, плавающая, может быть как больше, так и меньше кадастровой стоимости. Такой порядок «согрет сердце» собственников, когда они будут регистрировать недвижимость и платить с нее налоги от кадастровой стоимости, поскольку заранее будет известен минимальный размер компенсации. Не считая масштабных строек, количество изъятий недвижимости для госнужд невелико, по данным РБК, около тысячи случаев, поэтому затраты казны на выкуп будут не большими, а собираемые налоги могут заметно увеличиться.
• Спешно начать массовые кадастровые работы, поскольку выполнять межевание в индивидуальном порядке все сложнее и сложнее.
• Разрешить нотариусам производить электронную регистрацию недвижимости не только по удостоверенным ими документам сделок и наследованиям, но и по всем прочим, а также принимать при наследовании все правоустанавливающие документы, указанные в законе о регистрации.
• Для возможности легализации «прирезок» земельных участков при индивидуальных межеваниях в установленных законом пределах запретить приостановку кадастрового учета (п.5 ч.2 ст.26 № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) без детальной расшифровки причин приостановки.
• Предусмотреть в законах о регистрации прав и межведомственном информационном взаимодействии обязанность Росреестра самостоятельно актуализировать адрес объекта и запрашивать сведения в муниципальных архивах. Только в этом случае можно будет в перспективе реализовать удовлетворительный вариант электронной регистрации прав.
• Предусмотреть возможность при регистрации прав при помощи почты прикладывать нотариальные копии правоустанавливающих документов.
Одно лишь массовое межевание земли должно обеспечить скачкообразный рост регистрации прав до нескольких миллионов в год. Время покажет, насколько это реалистично. Не нужно закрывать глаза на проблемы дачной амнистии и перекладывать вину на собственников. В любом случае для достижения результата дальнейшее игнорирование имеющегося опыта невозможно.