О, сколько, друг, открытий чудных готовит «загородка» нам...

На днях делали экспертное заключение по различного рода рискам приобретения земельного участка, находящегося на Рублево-Успенском шоссе ( о сути - см. мою публикацию «Приобретение и оценка загородной недвижимости как задача многофакторного анализа»).

Честно говоря, был удивлен, что у участка стоимостью в две среднестатистические московские квартиры нет межевания. Причем, это была осознаная позиция продавца: «Таких участков здесь много, и продавать так можно...». Кто бы спорил, продавать так можно, если хочется «не догнать, а согреться», а вот покупать — это вряд ли. На самом деле, «таких участков» - единицы.

Межевание поселка по внешним признакам сделано качественно: улицы без индивидуальных выступов, нет ни наложений границ, ни черезполосицы, ни вклиниваний. Свободное место для размещения рассматриваемого участка, предположительно - и соседского (отложенная проверка) — имеется. В системе нумерации участков в поселке используются римские цифры, что довольно специфично, и маловероятно, что в черте населенного пункта с 500 домами будет что-то подобное. Место расположения участка по представленным фотографиям соответствуют системе нумерации (иные документы на данном этапе проверки получены не были). В первом приближении, примерно на 95% есть увереность, что мы знаем, где располагается продаваемый участок, и в будущем не возникнет проблем с его межеванием. Причем, сюда включаются такие огрехи в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах, как несоответствие категории земли и разрешенного использования - заявленным, несовпадение кадастрового квартала по свидетельству - кадастровому кварталу по фактическому расположению участка. Кто в теме, тот знает, есть здесь риски или нет, и как это проверить. В оставшиеся 5% непреодолимых или труднопреодолимых рисков входит, например: нежелание соседей подписать акт согласования границ, некорректно сделанное соседями межевание в интервале времени от сделки до межевания этого участка, невозможность получить выкопировку из генерального плана, стремление какого-нибуть безответственного лица заработать копеечку по-легкому, оказав «услугу» покупателю участка. Таким образом, мы не будем рекомендовать данный участок к покупке без установления его границ в государственном кадастре недвижимости. Если дело дойдет до покупки именно этого участка, надеемся на понимание собственника.

Еще несколько штрихов по данному объекту. Поселок рекламируется как элитный. Да, все здесь дорого, но по генплану поселения предусматривается только минимальная инфраструктура. Даже до ближайшего продовольственного магазина проще доехать на машине, чем дойти пешком. В рекламе на множестве специализированных площадок поселок «охраняемый, с контролируемым въездом, с видеонаблюдением». На самом деле, последний шлагбаум демонтирован осенью прошлого года, охраны и видеонаблюдения и не было. В качестве достоинств заявлены также сосновый лес и река- Москва. Островки доступного леса есть, но в основном лес- за заборами частных усадеб или правительственной резиденции Горки-9. А чтобы попасть на берег Москва-реки (не сейчас, а в будущем) придется делать большой круг до единственного прохода, вся остальная территория, практически до береговой полосы, передана в частную собственность. Земли общего пользования поселка по решению местной администрации, поддержанному судами двух инстанций, изъяты у юридического лица, действующего на территории поселка, и переданы в муниципалитет. Тем самым справедливое замечание юристов, что юридическое лицо не должно иметь протяженности в пространстве, реализовано. В практическом плане это означает, что состоятельные собственники недвижимости в поселке, не являющиеся членом упомянутого юридического лица ( а таких много), не хотят, чтобы с них собирали взносы. Это перевешивает. А безопасность места без обнесения общим забором, вероятно, обеспечивается близостью правительственной резиденции и других охраняемых владений. Кроме того, выявлено, что трансформаторная подстанция поселка не имеет резервов для дополнительных подключений, энергоснабжение новых потребителей должно производиться по индивидуальным проектам. К хорошему относится, что поселок не входит в территории с особыми условиями использования в части охранных (санитарно-защитных) зон промышленных и коммунальных объектов, источников питьевого водоснабжения, инженерных сетей, памятников культуры, археологии, природных объектов, транзитных экологических территорий, зон поражения при техногенных авариях и т.д. Однако является приэродномной территорией московского аэропорта, необходимо предварительное согласование строительства индивидуального жилого дома с Росавиацией, которое стали требовать в последнее время.

В целом, глаз да глаз нужен.

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию Агентства недвижимости "Истра-Город", 06 февраля 2018 г.